一、 估价项目名称：福建省永安林业(集团)股份有限公司位于永安市尼葛村 13 号

  三、 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

  四、 估价对象：纳入本次估价范围的为委托方申报的福建省永安林业(集团)股份有

  限公司位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂工业用房房地产。建筑物为生产

  车间及辅助用房，建筑面积：9824.09m2；土地使用权为两宗出让工业用地，土

  地使用权面积：157985.69m2。房屋所有权证号为：永房权证字第 19999914、

  六、 估价方法：成本法（房屋），基准地价修正法、成本逼近法（土地使用权）。

  七、 估价结论：委托方此次委托估价的房地产于 2015 年 6 月 19 日评估价值为

  45689105 元（大写：人民币肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元整），其中：房

  产评估价值为 8487338 元，土地使用权评估价格为 37201767 元，估价对象扣

  除变现费用后的抵押价值为 40567778 元。（估价结论详情见估价结果一览

  八、 估价报告应用的有效期：本估价报告于出报告日起壹年内有效，即 2015 年 6

  科学的原则，按照公认的房地产评估方法，对贵公司为确定房地产抵押贷款额度(估

  价目的)而涉及的位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂的工业用房房地产，房产总

  建筑面积 9824.09m2，土地使用权面积 157985.69m2(估价对象)进行了评估工作。本

  公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查勘、市场调查

  与询证。经评估，估价对象房地产在 2015 年 6 月 19 日（估价时点）的评估值为

  45689105 元（大写：人民币肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元整），其中：房产评估

  价值为 8487338 元，土地使用权评估价格为 37201767 元，估价对象扣除变现费用后

  的抵押价值为 40567778 元。具体详见房地产估价结果汇总表及明细表。

  1、我们在本估价报告中陈述的事实是线、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和

  责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担对应的责任。

  村 13 号永安人造板厂工业用房房地产，即建筑面积 9824.09m2 房屋所有权及

  梅苑路，距泉三高速公路永安北出口约 2.5 公里，距永安市区约 1.8 公里，距火

  是 1992 年 6 月经福建省政府批准设立的省级高新技术产业园区，规划面积 9.2

  据“永政文[2013]65 号”《永安市人民政府关于公布永安市城区 2011 年基准地

  至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地 2

  四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、北至岩干山腰，土地开发程度为

  1 形状不规则，宗地 2 形状较不规则，该地块地上已建多幢生产车间及辅助用房，

  估价对象为 5 幢生产车间和辅助用房，总建筑面积 9824.09m2，其具体查勘

  永房权证字第 办公楼 混合 1985 1120.79 水刷石外墙，内墙白灰粉刷，金刚板地面，木门

  永房权证字第 纤维板 混合 1985.12 2766.67 靠东端多层部分，外墙黄色涂料粉刷，内墙白灰

  19999923 号 车间 粉刷，水泥地面，木门窗，1—4 层层高为 3.4M，

  永房权证字第 车库 混合 1989 202.81 二层，内外墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，一

  永房权证字第 油库 混合 1985 39.13 外墙水泥拉毛，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门

  永房权证字第 主车间 钢混 1997 5694.69 钢混结构单层，外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地

  1、“永政文[2013]65 号”《永安市人民政府关于公布永安市城区 2011 年基

  8、《福建省建筑安装工程费用定额（2003 版）》及利润率和综合管理费率

  9、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）（调整为 2008 版）

  最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使

  估价对象产生最高价值的使用。本次估价是以估价对象保持现状接着使用为前提进

  充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来有几率发生的风险和损失，不高

  8487338 元、土地使用权评估价格为 37201767 元，估价对象扣除变现费用后的

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、估价报告使用者应该合理使用评价估计价格，关注处置房地产时快速变现和

  尼葛村 13 号永安林业人造板厂工业房地产，为人造板生产车间及配套用房，生

  空间等对估价对象独立使用的影响，其独立性使用性较好。估价对象评价估计价格高，

  产的规定》拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的拍卖保留价，

  登记费、合同公证费等）、优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）、

  本估价报告于出报告日起壹年内有效，即 2015 年 6 月 23 日至 2016 年 6

  村 13 号永安人造板厂工业用房房地产，即建筑面积 9824.09m2 房屋所有权及

  至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地 2

  四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、北至岩干山腰，土地开发程度为

  1 形状不规则，宗地 2 形状较不规则，该地块地上已建多幢生产车间及辅助用房，

  估价对象为 5 幢生产车间和辅助用房，总建筑面积 9824.09m2，其具体查勘

  永房权证字第 办公楼 混合 1985 1120.79 水刷石外墙，内墙白灰粉刷，金刚板地面，木门

  永房权证字第 纤维板 混合 1985.12 2766.67 靠东端多层部分，外墙黄色涂料粉刷，内墙白灰

  19999923 号 车间 粉刷，水泥地面，木门窗，1—4 层层高为 3.4M，

  永房权证字第 车库 混合 1989 202.81 二层，内外墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，一

  永房权证字第 油库 混合 1985 39.13 外墙水泥拉毛，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门

  永房权证字第 主车间 钢混 1997 5694.69 钢混结构单层，外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地

  梅苑路，距泉三高速公路永安北出口约 2.5 公里，距永安市区约 1.8 公里，距火

  是 1992 年 6 月经福建省政府批准设立的省级高新技术产业园区，规划面积 9.2

  据“永政文[2013]65 号”《永安市人民政府关于公布永安市城区 2011 年基准地

  戴云山脉过渡地带，平面地理坐标介于东经 116°56′～117°47′，北纬 25°

  33′～26°12′，东西宽约 82 公里，南北长约 71 公里。东靠大田县，西邻连城、

  清流，南毗漳平、龙岩，北接三元、明溪，距三明市区 50 公里，离福州 340 公

  里，到厦门 360 公里。现辖 4 个街道、4 个乡和 7 个建制镇，设 30 个社区居委

  会、288 个行政村。土地总面积 2932 平方公里，城市建成区面积 18.01 平方公

  里，辖区地貌特征为“九山半水半分田”。全市总人口 32 万人，城镇常住人口

  自然资源丰富。素有“金山银水”之称，森林资源集存量大，林地面积 382.5

  万亩，森林覆盖率达 83.2%，是中国笋竹之乡、中国竹子之乡和我国南方 48 个

  重点林区县（市）之一。矿产资源颇具特色，现已探明的矿种有 41 种，其中石

  灰石储量 4.6 亿吨、无烟煤 2.6 亿多吨，均居全省前茅，重晶石储量 1899 万吨，

  列全国第三位。水力资源丰富，境内水资源总量 83 亿立方米，可开发水力资源

  达 39 万千瓦，已建成水电装机 30 万千瓦，发现低矿化优质、易开发淡水温泉露

  点 7 处。旅游资源得天独厚，拥有地质遗迹丰富的国家地质公园、国家级重点风

  业 2800 多家，规模以上企业 173 家，其中中央、省、三明市属企业 18 家，市规

  模以上工业公司 155 家，年产值上亿元企业 21 家。煤炭、电力、建材、林业、

  化工、纺织、汽车等产业在全省占有一席之地，纺织、林竹、汽车机械及零部件、

  基础设施完善。鹰厦铁路、205 国道、305 省道、208 省道贯穿境内，泉三、

  资中转、集散地。境内铁路总长 129.55 公里，铁路干线东到福州，西通龙岩、

  深圳，南达厦门、北上江西、浙江和上海等省市，拥有大小客货站 14 个，专用

  货场 9 个；电力供应较为充足，水、火电装机容量达 75.39 千瓦。邮电通信发达，

  100%的行政村和 98%的家庭已开通程控电话；移动电话信号已覆盖所有乡镇所在

  城市化水平较高。城市规划区 196.38 平方公里，建成区面积 18.01 平方公

  里，城镇化水平达 57.8%。“南商北工、东扩西进”的城市发展的策略加速推进。

  首期巴溪湾开发规划占地 1.5 平方公里，建设人口容量 2 万人的高标准行政居住

  明市重点工业园，累计开发土地 1000 多亩。北部省级尼葛高新工业园区（永安

  经济开发区）规划面积 30 平方公里，累计平整土地 3700 多亩，解放路、香樟大

  收入和金融状况良好，随着永安市基础设施、投资、旅游环境不断改善，2008

  年前城区房地产价格有较大上涨。2008 年由于国家对房地产宏观调控政策效果

  逐渐显现及本轮金融危机影响，该年度房地产价格有一定的降幅。2009、2010

  步上升态势，2011 年小幅增长，2012 年小幅下降，2013 年小幅增长，2014 年至

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线，钢混结构单层，外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地面、

  （GB50500-2003）（调整为 2008 版）、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额

  （2005）》，《福建省建筑工程综合单价表（2005）》、《福建省建筑装饰装修工程综

  合单价表（2005）》、《福建省市政设施建设工程综合单价表（2005）》及永安市建设工程主

  ③ 基础设施建设费 69.68 ①×5%，包括给排水、供电、邮电、通讯等

  估价对象建成于 1997 年 ，至评估基准日已使用约 18 年，钢混结构生产性

  用房经济使用的时间为 50 年。根据评估人员现场勘查结果，结合其经济使用的时间、

  已使用时间、维护保养状况、现行状态等因素，建筑物剩余使用年限分别为 32

  和三明埔岭汽车园规划区内征地工作及补偿标准的通知》（永政文〔2011〕118

  为8.5万元/亩，林地征地费为3.6万元/亩，未利用地征地费为0.70万元/亩。经

  调查了解，估价对象征用前70%为林地、15%为耕地、15%为未利用地。则征地费

  理费有关问题的通知》（闽价〔2002〕房237号），按征地费用的2.1%征收，则土

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线元/m2。

  法》的通知（闽政〔2008〕17号）规定，永安市耕地占用税按30元/M2征收。占

  占用耕地适用税额的50%确定。估价对象15%为耕地，70%为林地，则耕地占用税

  规定》（闽政〔2000〕98号），非农业建设经有权机关批准占用耕地的，由省土地

  永安市一般按12元/m2（非耕地免收）。估价对象15%为耕地，则耕地开垦费为：

  e、失地农民保障金：根据闽劳社文〔2007〕349号《福建省劳动和社会保

  有关问题的通知》，失地农民保障金收费标准按45元/㎡计取，则失地农民保障金

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线%，鉴于估价对象的真实的情况和估价目的，本次估价取5%，则不可

  利率5.1%计算，假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发

  费+相关税费+土地开发费）的投资应获得相应的投资回报。根据同行业平均投资

  润率15%。则投资利润＝（土地取得费+相关税费+土地开发费）×投资利润率

  和）的10～30%。考虑到估价对象的设定用途，取土地成本价格的20%计其土地增

  值收益，则土地增值收益＝（土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资

  《永安市基准地价修编工作报告》及其技术报告于 2013 年 5 月公布实施，

  设用地使用权的平均价格：基准日为 2011 年 1 月 1 日，土地用途为商业、工业、

  水、通电、通讯），乡镇宗地红线外“三通”（即通路、通上水、通电），红线内

  “场地平整”，土地使用年数的限制为各用途法定最高出让年限（商服 40 年、住宅 70

  年、工业 50 年），容积率为用途平均容积率，商服容积率 2.0，住宅容积率 2.0，

  土地级别 商服用地（元/m2） 住宅用地（元/m2） 工业用地（元/m2）

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线）《城镇土地估价规程》和《永安市基准地价修编工作报告》

  公布永安市城区2011年基准地价的通知》（永政文[2013]65号）规定，并对照永

  价修正系数表》《工矿仓储用地四级宗地地价影响因素指标说明表》确定各因素修正

  基准地价基准日为 2011 年 1 月 1 日，与本次评估的估价基准日 2015 年 6 月 19

  日相隔约 4.47 年。经调查了解，该区域工业用地地价有一定幅度的上涨，年涨

  估价对象法定最高土地使用年数的限制均 50 年，自估价时点起，宗地 1、2 剩余土

  地使用年限分别为 34.17 年、28.03 年，土地还原利率取 6%，（取《永安市区基

  通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯及土地平整），与基准地价设定的

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、地价的确定：

  逼近法测算宗地 1、宗地 2 土地使用权单位地价分别为 255.37 元/m2、238.22 元

  /m2，运用基准地价系数修正法测算宗地 1、宗地 2 土地使用权单位地价分别为

  220.22 元/m2、205.43 元/m2，两种方法测算的结果相差不大，且均具有较高的可

  地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线 日的房地产评价估计价格为 45689105 元（大写：人民币肆

  仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元整），其中：房产评价估计价格为 8487338 元，土地

  使用权评估价格为 37201767 元，估价对象扣除变现费用后的抵押价值为

  证券之星估值分析提示永安林业盈利能力平平，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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